一起签订预约购房书后无法履行引发的退房纠纷 视焦点讯

原告诉称：

张某文向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与A公司之间一号房屋（以下简称涉案房屋）的商品房预约合同关系；2．判令A公司返还原告房款165171元及利息；3．判令B公司、A公司赔偿原告电商款损失5万元；4．本案诉讼费用由B公司、A公司承担。

(资料图片仅供参考)

事实和理由：2016年4月17日，A公司在没有预售许可证的情况下，原告经过B公司向A公司定购涉案房屋，原告向B公司支付5万元电商费，向A公司支付165171元，共计215171元。2017年3月份，因北京市限购政策，原告无法购买涉案房屋，原告一直向被告主张要求退款，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。

被告辩称

B公司向本院提交书面答辩状称，2016年，原告通过我公司购买涉案房屋，当时交给我公司5万元服务费，除5万元外，其余房款全部交给A公司。原告主张的各项诉讼请求，均应由A公司承担责任，原因如下：1．原告成功认购涉案房屋，我公司已经完成服务，原告后期退房，责任全部都在于A公司，所以原告交给我公司的5万元，应由A公司退还。2．除5万元外，原告直接交给A公司的房款，应该由A公司退还。3．若该房屋有差价损失，应由A公司承担全部责任，退还原告。综上所述，我公司不同意原告的全部诉讼请求。

A公司辩称，1．在解除双方合同关系的前提下同意退还165171元，不同意支付利息，不同意其他诉讼请求。2．双方签订的订购协议系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，我公司并没有隐瞒相关事实；订购协议约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明我公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认为需要支付利息，应从合同解除之日的第二日起算，不应从款项交纳之日起算。3．B公司向原告收取的5万元电商费与本案不属于同一法律关系，原告与B公司存在服务合同关系，应另案解决，我公司没有返还上述服务费的义务。该5万元由B公司直接收取，并向原告出具了收款收据，原告并未提出异议，属于原告购房的合理开支，因此，我公司既无返还义务也无赔偿义务。

法院查明

2016年4月17日，张某文与A公司签订《定购协议》，协议记载房屋为涉案房屋，建筑面积80．14㎡，成交单价19780．01元/㎡，成交总价1585171元。

2016年4月17日，张某文向A公司支付1万元，A公司为其出具收据。

2016年4月21日，张某文向A公司支付155171元，A公司为其出具收据。

2016年4月21日，张某文向B公司支付5万元，B公司为其出具收据。收据载明：“今收到张某文交来电商费人民币（大写）伍万元整”。

另查，A公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对A公司进行行政处罚，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对A公司另行进行了行政处罚，认定A公司在项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对A公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。

再查，A公司在关于宣传单中存在如下内容在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。

涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，张某文丧失购买涉案房屋的主体资格。

裁判结果

一、解除原告张某文与被告A公司之间关于购买密云XX号房屋的商品房预约合同关系。

二、被告A公司于本判决生效之日起七日内退还原告张某文购房款十六万五千一百七十一元并支付利息。

三、被告A公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告张某文损失五万元。

四、驳回原告张某文的其他诉讼请求。

房产律师点评

张某文与A公司签订的《定购协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，现因“3．26”购房政策，张某文丧失购买涉案房屋的资格，双方均认为该定购协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于张某文要求A公司返还购房款165171元及支付利息的诉求，法院予以支持。

本案的争议焦点在于张某文在购买涉案房屋过程中向B公司支付的5万元电商费如何定性及定购协议解除后该5万元电商费如何处理？根据张某文提交的定购协议中载明的房屋总价款与成交总价的关系，不能认定该款项构成购房款的一部分，但应当说明，张某文与A公司之间关于涉案房屋的定购协议解除的原因系“3．26”购房新政导致张某文丧失购房资格，张某文向B公司交纳的5万元电商费系张某文所遭受的损失。A公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传且在未取得预售许可证的情况下违规销售房屋，故A公司在与张某文签订购房协议时存在明显过错，应当对张某文因购房协议履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故对于张某文要求A公司赔偿50000元电商费的诉讼请求，法院予以支持。

至于B公司是否承担赔偿责任一项，依据现有证据不足以认定B公司在促成张某文、A公司达成购房协议过程中存在过错，故法院对张某文主张B公司承担该款项赔偿责任的诉讼请求不予支持。

关键词： 诉讼请求 预约合同 的情况下 赔偿责任